«Стоят в запустении или обвешаны рекламой». Как в Екатеринбурге решается вопрос с ОКН? - «Новости России»

Как так получилось, что вы погрузились в проблемы охраны ОКН — где учились и работали?

— В 2014г. я закончил Уральский государственный юридический университет, потом была армия, после я работал в правоохранительных органах. Помимо работы меня всегда интересовала архитектура. Поэтому, когда я узнал о конкурсе на ставку ведущего специалиста отдела государственного надзора в Управлении государственной охраны ОКН Свердловской области, я подал документы, справился с условиями и меня приняли на работу.

Это региональный орган власти. Его курирует правительство Свердловской области, плюс он исполняет федеральные полномочия, переданные Министерством культуры Российской Федерации.

В 2021 г. я перешел в муниципальное казенное учреждение — Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия. Это ведомство курирует памятники местного значения, следит за эксплуатацией и использованием зданий, которые находятся в муниципальной собственности.

С чем вам приходится сейчас работать?

— ОКН, которые находятся в собственности администрации, чаще всего эксплуатируют бюджетные учреждения либо они передаются в аренду.  Мои функции — научно-методическая деятельность и популяризация объектов культурного наследия.

Вместе с коллегами мы рассматриваем проектную документацию, выдаем разрешения на работу по сохранению памятников местного (муниципального) значения. Проводим осмотры зданий, находящихся в муниципальной собственности. Также организовываем социально-культурные мероприятия, посвященные проблемам сохранения объектов культурного наследия, проводим обучающие семинары, даем разъяснения владельцам и арендаторам муниципальных зданий — что можно и что нельзя делать с ОКН.

По личной инициативе и в свободное от работы время я занимаюсь урегулированием спорных вопросов, связанных с недвижимостью, в том числе и с ОКН, когда у владельцев зданий или инвесторов возникают сложные ситуации. Помимо Екатеринбурга и Свердловской области мне удалось поработать в Санкт-Петербурге, Красноярске, Челябинске и Тюмени.

В чем основная трудность эксплуатации ОКН для собственника и как ее преодолеть?

— У каждого ОКН имеются особенности, подлежащие обязательному сохранению, — предмет охраны ОКН.

Когда предмет охраны утвержден, только тогда есть понимание, что можно делать с этим зданием, а что нельзя. Утверждается это все региональным органом в плановом режиме. Но собственнику достаточно обратиться в проектную компанию, которая занимается историко-культурными исследованиями — это может быть специализированное бюджетное учреждение либо частная организация.

Таких частных компаний очень много. Единственный момент — в случае работы с ОКН она должна быть лицензированной. Здесь не только разработают проект предмета охраны, но и проект выполнения ремонтных и реставрационных работ, а также помогут найти государственных экспертов для прохождения историко-культурной экспертизы. Потом уже нужно обращаться за разрешением по выполнению работ, которые также может осуществлять только лицензированная организация.

С каким проблемами вы сталкиваетесь?

— За годы работы в разных ведомствах мне удалось познакомиться практически с каждым зданием в Екатеринбурге, которое есть в списке ОКН, — провести осмотр и изучить документацию. Большая часть находится в частных руках — в собственности или аренде. Одна из основных проблем — незнание собственников, что делать со зданием и как его эксплуатировать.

По этому поводу нет четких инструкций, прописанных в законе?

— Закон и правила использования ОКН непросты для самостоятельного изучения. Тем более, они систематически меняются и совершенствуются. Консалтинговые или проектные организации, работающие в сфере ОКН, не всегда следят за этими изменениями. Плюс проектирование работ с ОКН — это не только правовое поле, а в большей степени творческая архитектурная и инженерная деятельность. И мнение у проектировщиков может быть разное, отличное от требований закона.

Очень часто бывает, что собственников консультируют неправильно. Дословно это выливается в следующее: «Нам кто-то где-то сказал, что мы не можем эксплуатировать это знание так, как мы хотим».

Им говорят, что эти здания нельзя использовать под коммерческую недвижимость, ресторан, например. Потому что здесь возникают сложности с инженерными коммуникациями.

Получается, что человек, готовый вкладываться в объект, этого не делает. Чаще всего после таких консультаций здание продается, и потом кто-то другой уже на нем зарабатывает или получает в виде него почву для духовного развития, или оно опять продается, или не используется и разрушается.

Как избежать такой ситуации?

— Здания, которые находятся в списке ОКН, возможно приспособить для эксплуатации под заведения общепита, медицинские учреждения или организации, оказывающие социально-бытовые услуги. Мой совет собственникам и пользователям этих зданий — не бояться проявлять инициативу и действовать.

Нужно экспериментировать, обращаться в три-пять разных компаний, потому что рынок очень большой. Если вам пять проектировщиков выразят одинаковое мнение, что нельзя, то да, конечно, увы… Но если кто-то скажет, что можно попробовать, то уже появляется выбор.

Почему все-таки происходит так, что кто-то советует одно, а кто-то противоположное? Неужели закон можно трактовать так неоднозначно?

— Здесь хотелось бы отметить нежелание развиваться. Это адресовано и к проектировщикам, и к подрядчикам, которые работают в данной сфере давно — по 10-20 лет. Мы все-таки в правовом государстве живем…

Есть основной федеральный Закон об охране объектов культурного наследия. В него иногда вносятся изменения. Также Министерство культуры РФ дает разъяснения и официальные письма, чтобы облегчить его понимание. Помимо основного федерального закона есть и гражданское законодательство, тесно связанное со сферой ОКН, и большое количество специализированных ГОСТов.

Я не говорю про всех, но многие проектировщики живут по принципу «мы раньше так работали и меняться не хотим». Вот им хотел бы порекомендовать развивать свою компанию, не останавливаться на том, что раньше было достигнуто, а все-таки меняться, следить за тенденциями.

Безусловно, также и реформа контрольно-надзорной деятельности, и мораторий на проверочные мероприятия, принятый Правительством РФ, внесли свои корректировки в работу с ОКН.  

Но не надо забывать, что мы все-таки работаем с объектами недвижимости, которые имеют особый охранный статус. И от проверок по выполнению работ по сохранению ОКН никто не ушел.

Что это за проверки, что они контролируют?

— За каждым видом работ проводится авторский, технический и государственный надзор. Это подразумевает, что автор проекта обязан осуществлять (даже не то что должен, а прямо обязан) авторский надзор за тем видом работ, который выполняется на объекте.

Представитель авторского надзора должен определенное количество раз выйти на объект, проверить соответствие выполняемых работ разработанной им документации и отследить все изменения, сделать фотофиксации и записи, внести их в отдельный журнал авторского надзора. В том числе — имеются ли нарушения со стороны подрядной компании, которая выполняет работы, либо их нет.

Когда я работал в региональном органе охраны памятников, то помимо всего прочего занимался проверкой проведения авторского надзора. И зачастую выяснялось, что эти журналы не заполняются должным образом, либо вообще не ведутся, либо отсутствуют на объекте. Безусловно, кому-то это может показаться лишней бюрократией. Но при приемке бывает, что выявляются несоответствия и …

Придумали одно, сделали другое, а документов нет…

— Не то что бы совсем, просто документы ведутся ненадлежащим образом. Бывает, случайно, а бывает, и специально, потому что есть ошибки в исполнении. Но на ошибках учатся, и главное, конечно, в итоге не документы, а чтобы деятельность проектировщика и подрядчика все-таки была направлена на сохранение ОКН. Объект должен вводиться в эксплуатацию в надлежащем виде, а не в каком-то ином качестве.

А когда или почему возникают спорные ситуации, доходящие до суда?

— Некоторые не идут таким путем, который я описал выше, не ищут проектировщиков, действуют самовольно. Было такое, что меняли конфигурацию окон — были прямоугольные, сделали квадратные или прорубили дверь, где ее быть не должно. Такое делать нельзя, если нет проекта и разрешения.

В Екатеринбурге по-прежнему остро стоит проблема с рекламными вывесками. Самый явный пример — улица Свердлова. Хотя она практически вся является объектом культурного наследия типичного «сталинского» советского классицизма, для гостей города и его жителей — это улица шуб, меха, кожи и галантереи. Вывески там очень кричащие и ужасные.

Борьбу с вывесками на Свердлова МУГИСО начало около 10 лет назад… Неужели до сих пор не сняли?

— Снимают, если есть решение суда. Сейчас этим занимается Управление государственной охраны. Прокуратура также часто возбуждает дела и доводит до судебных решений. Но штрафы, даже полумиллионные, никого не пугают. 

Бывает, что здание ОКН в центре города стоит в запущенном состоянии, а собственник бездействует. Уже есть и судебные решения, и исполнительные производства, и приставы работают, но это не помогает. В таком случае можно подключить тяжелую артиллерию — довести дело до изъятия ОКН из собственности путем продажи с публичных торгов, заявить неустойку за каждый просроченный от исполнения день или месяц. Либо вынести предупреждение об уголовной ответственности за злостное неисполнение решения суда.

Насколько растягиваются во времени такие процессы?

— Довольно надолго. Судебная и административная деятельность может длиться несколько лет. Кто-то понимает в течение года, кто-то может десять лет не понимать. Когда исчерпаны все рычаги административного воздействия, у ведомства уже, собственно, не остается выбора.

Но надо полагать, что доводить дело до такого состояния собственнику невыгодно. Потому что он потратит деньги на суды, но при этом ему все равно придется сохранять это здание. Поэтому лучше все-таки решать проблемы раньше.

А есть же еще многоквартирные дома, которые являются объектами культурного наследия. Допустим, на первом этаже магазин или кафе, а над ними еще два этажа квартир — тут и бизнес, и частные лица. Как такие дома реставрировать и поддерживать в надлежащем состоянии?

— Да, в Екатеринбурге порядка 70-80 многоквартирных домов являются ОКН, в основном это объекты конструктивизма. Одна из основных острых проблем — капитальный ремонт таких домов. Потому что если проанализировать текущее состояние, то они практически все нуждаются в нем.

Чаще всего предметом охраны в этих зданиях является фасад. При этом я бы не сказал, что екатеринбургские многоквартирные ОКН имеют сложные отличительные архитектурно-художественные элементы декора, которые подлежат реставрации.

Ни федеральное законодательство, ни Министерство культуры РФ не запрещает проводить в таких зданиях противоаварийные мероприятия и локальный ремонт в упрощенном порядке.

Но чаще всего, заходя в такие дома, становится ясно, что локальным ремонтом не обойтись, что нужно для того, чтобы организовать капитальный?

— Просто нужно пройти все процедуры, какие есть. Если мы берем реставрацию, капитальный ремонт крыши, капитальный ремонт фасадов с докомпоновкой, с реставрацией декоративных элементов, то нужна историко-культурная экспертиза. Для нее в свою очередь нужна проектная документация со всеми исследованиями.

А для локального ремонта что нужно?

— Если мы говорим об аварийных мероприятиях или про локальный ремонт, например, водосточной системы, повреждения кровли на одном локальном участке, — это можно и нужно выполнять в упрощенном порядке. Нам законодательство предоставляет такую возможность.

Нужна рабочая проектная документация, без экспертизы, без наличия согласования со стороны органов, но обязательно при наличии разрешения на выполнение работ.

Почему дело стопорится?

— Я думаю, здесь со стороны органов можно рассмотреть модель управления Санкт-Петербурга. У них есть отдельная программа капитального ремонта и также разбивка сложности фасадов, по-моему, там четыре категории сложности. У нас такого нет. Можно взять эту модель и поработать с ней. Начать с этого.

Что касается собственников и жильцов, им нужно принимать активное участие в работе. Потому что у нас по законодательству собственники должны принять на общем собрании решение, чтобы делегировать свои полномочия по сохранению культурного наследия на управляющую компанию либо ТСЖ, и только после этого УК или ТСЖ смогут инициативно обращаться за получением документов на ремонт. Надо начинать с этого.

А как финансируется ремонт ОКН? Собственники должны скидываться? Если да, то как, ведь среди них могут быть и пенсионеры, и владельцы бизнеса… И потом еще есть фонд капремонта…

— Это выполняется за счет фонда капремонта, либо если жильцы сами хотят, и у них есть возможность — могут и сами скинуться.

Если собственники примут решение, что им, например, необходим локальный ремонт кровли, но у них нет сейчас на балансе условной суммы, они вправе инициировать решение о проведении противоаварийных мероприятий.

Я вам пример приведу. Есть ОКН по адресу 8 Марта, 2. Там жильцы провели локальные ремонтные работы, сделали благоустройство, восстановили фонтан у себя во дворе, починили кровлю, разделив финансирование. Просто они смогли самоорганизоваться.

Есть федеральный закон, где четко прописано, что обязанности по сохранению и содержанию этого жилья, ОКН, лежит на собственниках. Условно, есть программа капитального ремонта, все эти объекты также туда внесены. На мой взгляд, можно разделить часть многоквартирных домов, которые относятся к памятникам, выделить в отдельную программу — чтобы не было путаницы.

У нас есть здания в центре города, которые находятся в полуразрушенном состоянии, вот мы идем, на них смотрим, непонятно — собственник у них частное лицо или государство — никто не знает, но видно, что они запущены — что с ними делать?

— Ну, если у вас лично болит душа, когда вы проходите мимо красивого здания в центре города, но оно находится в ветхом состоянии, вы можете сами лично изучить на сайте регионального органа перечень ОКН и сопоставить с адресом.

Если вы решили, что это ОКН, потому что здание визуально обладает его признаками, то можете обратиться с соответствующим обращением, написать жалобу, заявление и лично прийти на прием или внести предложение, с тем что «я заметил такое здание, меня интересует его судьба».

Вам обязательно в течение 30 дней календарных ответят и сообщат — действительно ли это здание является ОКН, какая у него судьба, выданы или нет охранные обязательства, планируются ли сроки какие-то по его сохранению, или же собственник не планирует ничего делать и сейчас с ним идут какие-то административные разбирательства.

Активисты как-то помогают решать проблемы с ОКН?

— У наших активистов в Екатеринбурге явная позиция градозащитников, это хорошо прослеживается. Активисты, общественники, неравнодушные к культурному наследию граждане обращаются лично, приходят на приемы, пишут всевозможные обращения и заявления в региональный органы, в администрацию, в центр по охране памятников, в органы прокуратуры, в полицию — везде. Зачастую эти обращения не обоснованны, и их обильное количество только затягивает процессы и усложняет работу органов.

Можно резюмировать так: проблемы с реставрацией и эксплуатацией ОКН упираются в юридическую неосведомленность проектировщиков и собственников, которые не знают, что делать с ОКН, как реставрировать и эксплуатировать?

— Дело не только в юридической безграмотности, но и в безграмотности с точки зрения архитектуры. Во всех сферах происходят свои изменения. За этим нужно следить. Ежегодно проводятся съезды органов охраны памятников, конференции, где встречаются достаточно много профессионалов в этой сфере со всей России. На такие съезды, на коллективные мероприятия нужно ездить, нужно участвовать, нужно обсуждать. Нужно учиться тесно взаимодействовать с органами охраны памятников, чтобы было единое понимание работы в этой сфере.

Бывает и банальное нежелание работать именно с ОКН, потому что для этого в компанию надо привлекать квалифицированных специалистов — юристов, архитекторов-реставраторов, инженеров, которые должны постоянно учиться.

Фотографии сделаны спикером за день до публикации интервью — 7 апреля 2023 г., оценка состояния зданий в подписях к иллюстрациям также дана спикером. 

Читайте также на DK.RU: Свердловские власти хотят упростить регламенты обращения с домами-памятниками.